Under fas 1 i skiljeförfarandet om Mall of Scandinavia hade skiljenämnden bland annat att fastställa innehållet i en vitesklausul vid försenat tillträde till butikslokaler. Parterna hade olika uppfattning om hur parternas överenskommelser och entreprenadkontrakt skulle tolkas i förhållande tillträdestidpunkten för butikslokalerna.
Under entreprenadtiden hade parterna tecknat ett tilläggskontrakt till entreprenadkontraktet som skulle representera parternas samsyn i frågor där det uppkommit meningsskiljaktigheter, bland annat i frågor gällande rätt till tidsförlängning, avvikelser från kontraktskrav samt vite.
Den omtvistade vitesklausulen i tilläggskontraktet fick följande lydelse
"Beställaren och hyresgästerna ska senast äga tillträde till respektive lokal för utförande av egna arbeten vid de tider som anges i [bilaga]. Vid de angivna tiderna ska arbetena vara färdigställda i enlighet med [bilaga].
[...]
Om tillträde inte kan ske vid i [bilaga] angivna tidpunkter utgår, om inte orsaken till försening är sådan som berättigar Entreprenören till tidsförlängning, vite för respektive enhet med de i [entreprenadkontraktet] angivna beloppen för varje påbörjad kalenderdag som tillträde försenas."
Om vite
Inom ramen för AB 04/ABT 06, som är standardvillkor för entreprenadkontrakt, har vitet en särskild betydelse. Regelverket kring vite syftar till att skydda alla parter och säkerställa rättvisa vid eventuella förseningar eller fel i entreprenaden. Vitesklausuler reglerar ett på förhand bestämt belopp som ska betalas på grund av avtalsbrott. Vitet fungerar som ett styrmedel för att entreprenaden ska genomföras enligt plan och i tid. Det är ett ekonomiskt incitament för entreprenören att hålla tidplanen och ett skydd för beställaren mot förluster på grund av förseningar. Om en entreprenör blir försenad med arbetet kan beställaren kräva utbetalning av det överenskomna vitet. Ett kontraktuellt vite kan också ha fördelen att långdragna utredningar eller förhandlingar om skadans storlek kan undvikas.
Vad som oftast regleras är storleken på vitet, hur det ska beräknas. Dessa uppgifter tydliggörs i uppdragsavtalet. AB 04/ABT 06 tar även upp underrättelseskyldighet, vilket innebär att entreprenören måste informera beställaren om det finns risk för försening. Om så sker, har parterna möjlighet att diskutera situationen och eventuellt justera tidsplanen eller jämka vitet.
Tolkning av vitesklausulen
I skiljeförfarandet gjorde beställaren gällande att vite skulle utgå för det fall att tillträde inte kunde ske till butikslokalerna vid avtalade tidpunkter. Enligt beställaren förutsatte tillträdet att entreprenören uppfyllt sitt kontraktsåtagande avseende att vid avtalade tidpunkter ha färdigställt butikslokalerna i enlighet med kontraktshandlingarna.
Entreprenören hävdade att vitesklausulen i tilläggskontraktet innebar att vite för butikslokalerna skulle löpa fram till den tidpunkt då beställaren fått tillträde till butikslokalerna och hyresgästen haft möjlighet att utföra sin arbeten i lokalen.
Beställaren åberopade följande omständigheter för sin tolkning av vitesklausulen i tilläggskontraktet
- att tilläggskontraktets innehåll skulle fastställas utifrån parternas gemensamma partsavsikt vid tilläggskontraktets ingående,
- att omständigheterna vid tilläggskontraktets ingående, bl.a. tidigare utkast till tilläggskontrakt, talade för att vite skulle löpa till tidpunkten för butikslokalernas färdigställande,
- att tilläggskontraktet hade samma innebörd som entreprenadkontraktets bestämmelse om färdigställandetider vars lydelse innebar att vite skulle löpa till tidpunkten för butikslokalernas färdigställande i enlighet med kontraktshandlingarna, och
- att besiktningsbestämmelsen i entreprenadkontraktet, som föreskrev att besiktningsmannen skulle bedöma färdigställandegraden av entreprenörens arbete med butikslokalerna, även talade för att vite skulle löpa till tidpunkten för butikslokalernas färdigställande.
Entreprenören bestred att det förelåg någon gemensam partsavsikt vid tilläggskontraktets ingående och åberopade följande omständigheter för sin tolkning av vitesklausulen i tilläggskontraktet
- att tilläggskontraktet innebar ett förtydligande av vitesregleringen i entreprenadkontraktet,
- att tilläggsavtalets ordalydelse talade för att det förelåg två separata åtaganden i tilläggskontraket - ett tillträdesåtagande som var vitessanktionerat och ett färdigställandeåtagande som inte var vitessanktionerat,
- att det även förelåg två separata åtaganden enligt ordalydelsen i entreprenadkontraktets bestämmelser om färdigställandetider, och
- att besiktningsbestämmelsen i entreprenadkontraktet talade för att vite löpte fram till tidpunkten för tillträde till butikslokalerna.
Skiljenämnden fastställde vitesklausulens innehåll genom en samlad helhetsbedömning av de omständigheter som parterna åberopat. Skiljenämnden kom i sin bedömning fram till att tilläggsavtalets ordalydelse, omständigheterna före tilläggskontraktets ingående samt entreprenadkontraktets bestämmelser om färdigställande och besiktning, talade för att vite skulle löpa fram till butikslokalernas färdigställande i enlighet med tilläggskontraktet och att färdigställandet skulle bedömas enligt entreprenadkontraktets bestämmelse om besiktning.
Analys
Vi som arbetar med entreprenadrätt ser allt oftare en önskan från beställarhåll att vilja vitesbelägga ytterligare moment än färdigställandet av entreprenaden som helhet. Det kan vara fråga om att koppla vitet till olika färdigställandgrader, olika delar av entreprenaden samt felavhjälpande och andra typer av åtgärdande. Önskan att koppla olika åtgärder till vite gäller både i det ursprungliga entreprenadavtalet, men är än mer vanligt i en situation, som den i Mall of Scandinavia, då parterna av olika anledningar ingår tilläggsavtal.
För att inte hamna i en senare tvist om huruvida förutsättningarna för vitet är uppfyllda är det viktigt att parterna i vitesbestämmelsen tydligt definierar vad som krävs för att vitet ska utfalla. I fråga om färdigställandet är det kritiska momentet huruvida entreprenaden godkänts vid en slutbesiktning eller inte, men när det är fråga om att bedöma olika moment i en entreprenad som har godkänts kan det uppstå gränsdragningsproblem. Exempelvis kan det uppkomma problem vad som gäller vid felavhjälpande eller när det gäller att bedöma utförandet av vitesbelagda delar av en redan godkänd entreprenad. Det kan då uppkomma frågor om huruvida det är samma standard som gäller som vid bedömmande av godkännandefrågan eller om det ställs högre krav på färdigställandet. För att undvika gränsdragningsproblematiken kan det vara bra att – såsom man gör vad gäller godkännandefrågan – koppla det vitesbelagda momentet till en besiktningsmans bedömning. Om det t.ex. är fråga om ett felavhjälpandevite skulle parterna kunna avtala om att vitet upphör när det vid en besiktning fastställts att felen är avhjälpta. Om det är fråga om färdigställande av olika delar av entreprenaden skulle även de olika delarna kunna underkastas en besiktningsmans bedömning, men om parterna inte önskar detta bör parterna redan i vitesbestämmelsen reglera vilka krav på färdigställandet som krävs för att vitet ska upphöra.
Naturligtvis innebär en tydligt definierad vitesbestämmelse inga garantier mot en framtida tvist, men förhoppningsvis kan utgångsläget i en eventuell tvist bli lättare att förutspå om klausulen är tydlig och inte lämnar så stort tolkningsutrymme.
