Det blir allt svårare att bygga nya bostäder och samtidigt erbjuda skäliga hyror. Inflationen leder till ökade materialpriser och investeringsstödet slopas, vilket leder till ökad ovisshet för byggprojekt. Sveriges Allmännytta har skickat ut en enkät till sina medlemmar för att undersöka prishöjningar inom byggbranschen. I rapporten pekas bland annat AB 04/ABT 06 kap 6 § 3 ut som en så stor osäkerhetsfaktor att den påverkar bostadsbyggandet negativt. I den här artikeln har vi sammanställt delar av rapporten.
Sveriges Allmännytta
Sveriges Allmännytta är en organisation för privata och kommunala (så kallade allmännyttiga) bostadsföretag över hela Sverige. Organisationen bildades år 1950 och idag är drygt 300 bostadsföretag medlemmar. Dessa företag äger tillsammans över 950 000 bostäder i Sverige.
Sveriges Allmännytta har skickat ut en enkät till sina medlemmar för att undersöka hur prishöjningar i samhället påverkar bostadsföretagens nyproduktioner. Enkätsvaren har sammanställts i en nyligen publicerad rapport.
AB 04/ABT 06 kap 6 § 3 leder till osäkra byggpriser
I rapporten pekas AB 04/ABT 06 kap 6 § 3 ut som en stor osäkerhetsfaktor. Bestämmelsen gör det möjligt för entreprenörer att förhandla fram ersättning för onormala, oförutsedda och väsentliga kostnadsändringar, även i avtal där fast pris har överenskommits.
Det råder osäkerhet kring när och hur paragrafen kan tillämpas. Klausulen har i dagsläget inte bedömts i domstol sedan 1970-talet. Förhandlingarna är viktiga och komplicerade vilket gör att de drar ut på tiden. Enkätens respondenter menar att osäkerhetsfaktorn är så pass stor att den påverkar bostadsbyggandet negativt. Osäkerheten kring tillämpningen beror delvis på avsaknaden av praxis. För att praxis ska kunna etableras på området krävs i regel att entreprenaden är avslutad för att en helhetsbedömning ska kunna genomföras. Det förutsätts vidare att parterna dels är oeniga, dels är villiga att driva process i domstol. Det är också vanligt förekommande med skiljeklausuler i entreprenadkontrakt (där tvist ska avgöras av skiljenämnd) vilket medför att avgöranden inte blir offentliga och de skiljedomar som undantagsvis offentliggörs är inte prejudicerande. Med beaktande av rådande omständigheter på marknaden behöver vi dock antagligen inte vänta ytterligare 50 år innan bestämmelsen blir föremål för prövning i domstol, men det lär dröja ett par år.
LOU komplicerar bedömningen ytterligare
Det osäkra läget på marknaden (såsom priser, ränteläge och hyresregler) bidrar till svårigheter att fastställa budgetar och en avhållsamhet från investeringar i väntan på att priser och tillgångar ska återgå till stabila nivåer. Trots att upphandlande myndigheter/beställare försöker beakta prisökningar på marknaden vid upphandling är 53 % av de vinnande anbuden dyrare än förväntat. Rapporten visar att för 56,7 % av dessa projekt är skillnaden mellan förväntat pris och vinnande anbudspris upp till 10 %. I 33,3 % av fallen uppgår skillnaden till 10-20 % och i 10 % av fallen uppgår prisskillnaden till 35 % eller mer.
Rapporten visar att 44 % av pågående byggprojekt har mottagit aviseringar om kostnadsändringar. De projekt där entreprenören har begärt ändring av avtalat pris, och där bostadsföretagen även redovisat storleken på den begärda ändringen, uppgår sammanlagt till 35 projekt. För dessa projekt begär entreprenören i 68,6 % av fallen en ändring upp till 10 %. I 25,7 % av projekten vill entreprenören ändra det avtalade priset med 10-20 % och i 5,7 % av fallen är den begärda ändringen 25 % eller mer.
Vidare visar rapporten att byggherren och entreprenören, i 29 fall av byggprojekten, har kommit överens om ett nytt pris. För dessa projekt har det i 72,4 % av fallen överenskommits om ändring av avtalat pris upp till 10 %. I 20,7 % av fallen uppgår överenskommen ändring till 10-20 % och i 6,9 % av fallen uppgår den överenskomna ändringen till 20 % eller mer.
Oklarheten kring AB 04/ABT 06 kap 6 § 3 bidrar även, i kombination med upphandlingslagstiftningen, till osäkerhet och frustration när bestämmelsen ska tillämpas. I anbudsfasen är det vanligt förekommande med anbud som varierar stort i pris. Vetskapen om att prisbilden redan vid anbudsgivningen varierar kraftigt gör det svårt att i ett senare skede bedöma vad som anses utgöra en normal eller förutsebar prisökning. Osäkerheten kring tillämpningen av AB 04/ABT 06 kap 6 § 3 gör att det inte på förhand går att fastställa vad den slutgiltiga byggkostnaden kommer att bli och rapporten anger att det är ”förnuftsvidrigt” att beställa bostäder på osäkra villkor.
Hur kan detta lösas? Och av vem?
Sveriges Allmännytta anser att byggentreprenörerna borde hantera kostnadsökningarna genom att effektivisera och kvalitetssäkra sina entreprenader istället för att okritiskt sända kostnaden vidare till beställaren. Därutöver anser Sveriges Allmännytta att politikerna borde undanta allmännyttan från LOU, underlätta byggprocessen genom typgodkännande av standardiserade hus, byggsystem och produkter, sänka momsen på hyran samt sluta detaljstyra husbyggandet så att det kan standardiseras och industrialiseras.
Sammanfattningsvis
Rapporten konstaterar att det råder ovisshet kring materialpriserna, både vad gäller prisutvecklingen i sig och hur denna ska hanteras inom pågående projekt. Detta stämmer väl överens med vår erfarenhet den senaste tiden. Likt resten av branschen väntar vi med spänning på rättslig vägledning, även om sådan kan dröja.
Vi har tidigare skrivit om ökade materialpriser i entreprenader och hur detta ska hanteras på ett entreprenadrättsligt och upphandlingsrättsligt korrekt sätt, vilket du kan läsa mer om i denna artikel.
Vill du veta mer om hanteringen av ökande materialpriser inför och under entreprenad?
Lindahl följer utvecklingen kring AB 04/ABT 06 kap 6 § 3 med spänning och kan vara behjälpliga med såväl översyn av administrativa föreskrifter som rådgivning under en pågående diskussion om ändring av avtalat pris. Om intresse finns har vi även möjlighet att ta fram utbildningar och seminarier rörande AMA AF, AB 04/ABT 06 och kostnadsändringar. Du är varmt välkommen att kontakta oss på nedanstående kontaktuppgifter.
