Den 26 januari 2023 publicerade Finansdepartementet promemorian Ändrade regler om mervärdesskatt vid överlåtelse av fastighet (Fi2023/00434) med förslag om att ändra reglerna om investeringsmoms. Förslaget har tagits fram med anledning av att EU-domstolen fastställt att vissa bestämmelser i mervärdesskattelagen (1994:200) är oförenliga med mervärdesskattedirektivet.
Nuvarande reglering och dess oförenlighet med EU-rätten
Det presenterade förslaget avser regleringen om jämkning av investeringsmoms vid överlåtelse av fastigheter. Utifrån nuvarande reglering övertar köparen jämkningsskyldigheten från säljaren om en fastighet överlåts som en del i en verksamhetsöverlåtelse och köparen är skattskyldig för moms. Vid fastighetsöverlåtelser som sker utanför en verksamhetsöverlåtelse, s.k. rena fastighetsöverlåtelser, ska säljaren som utgångspunkt göra en slutjämkning för den återstående korrigeringstiden. Om köparen är en skattskyldig person och det föreligger frivillig skattskyldighet övertar dock köparen jämkningsskyldigheten såvida parterna inte avtalat om annat. En överlåtelse av aktier i ett fastighetsbolag (en ”paketerad” fastighet) utlöser inte någon jämkningsskyldighet.
Nuvarande reglering stadgar att en köpare kan bli skyldig att jämka avdrag som en tidigare fastighetsägare har gjort. EU-domstolen har dock konstaterat att de svenska reglerna om övertagande av jämkningsskyldighet vid rena fastighetsöverlåtelser är oförenliga med mervärdesskattedirektivet.¹ Mot bakgrund av det presenterade Finansdepartementet sitt förslag om ändrade regler för investeringsmoms.
¹ Pactor Vastgoed mål C-622/11 samt Sögård fastigheter AB mål C-787/18.
Vad förslaget innebär
Av förslaget följer bland annat att säljaren vid rena fastighetsöverlåtelser ska göra en slutjämkning för den kvarstående investeringsmomsen oberoende av om köparen avser att fortsätta bedriva skattepliktig verksamhet i fastigheten. Vid överlåtelser som sker inom en verksamhetsöverlåtelse övergår jämkningsskyldigheten på köparen om denne har avdragsrätt. Möjligheten för parterna att avtala om att köparen inte ska överta jämkningsskyldigheten vid en sådan överlåtelse tas bort. Även bestämmelsen om att säljaren ska jämka avdrag som inträffat under dennes innehavstid vid fastighetsöverlåtelser inom en verksamhetsöverlåtelse tas bort. Förslaget påverkar inte överlåtelser av aktier i ett bolag som i sin tur äger en fastighet.
Förslagets inverkan i praktiken
I praktiken medför förslaget stora konsekvenser vid rena fastighetsöverlåtelser där jämkningsskyldigheten inte längre kommer kunna övertas av förvärvaren. I stället ska säljaren göra en slutjämkning. För att illustrera effekterna följer ett exempel. En fastighet byggs år ett för 100 miljoner kronor exklusive moms där investeringsmomsen uppgår till 25 miljoner kronor. Efterföljande år säljs fastigheten. Den kvarstående korrigeringstiden är nio år med en återstående investeringsmoms på 22,5 miljoner kronor. Vid överlåtelsen ska säljaren göra en slutjämkning och betala in den kvarstående momsen på 22,5 miljoner kronor. En säljare kommer sannolikt vilja ha kompensation för ej avdragsgill investeringsmoms om det inte går att strukturera transaktionen med köparen på ett sådant sätt att fastigheten ingår som en del i en verksamhetsöverlåtelse. Det finns därmed en uppenbar risk för inlåsningseffekter på transaktionsmarknaden för sådana fastigheter under korrigeringstiden för investeringsmoms.
För fastighetsöverlåtelser som sker som en del i en verksamhetsöverlåtelse kommer köparen fortsättningsvis överta säljarens rättigheter och skyldigheter om jämkning under förutsättning att köparen har avdragsrätt. Möjligheten att genom avtal föreskriva det motsatta samt bestämmelsen om att säljaren ska jämka avdrag för ändringar som inträffat under dennes innehavstid tas däremot bort. Följden blir att fastigheter kommer behandlas på samma sätt som andra investeringsvaror som överlåts inom en verksamhetsöverlåtelse.
Förslaget föreslås träda i kraft den 1 januari 2024. Någon retroaktiv tillämpning har inte föreslagits. Det innebär att nuvarande reglering ska tillämpas, med de begräsningar som följer av praxis sedan EU-domstolens avgöranden, för förhållanden som hänför sig till tid innan 1 januari 2024. Med andra ord kommer jämkning av investeringsmoms med redan löpande korrigeringstid att bedömas utifrån nuvarande regelverk även efter den 1 januari 2024. Om förslaget kommer antas i sin nuvarande utformning återstår att se.
Lindahl följer utvecklingen med stort intresse. Vid frågor om er verksamhet är ni varmt välkomna att höra av er.
