I mars 2022 meddelade Högsta domstolen dom i mål nr T 459–21 vilken har betydelse för de formkrav som är uppställda i lokalhyresgästens intresse vid en uppsägning av lokalhyresavtal. Hyresvärdens uppsägning innehöll inte någon underrättelse om lokalhyresgästens rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om denne inte gick med på att flytta utan ersättning. Målet behandlade frågan om lokalhyresgästens rätt till ersättning skulle anses ha förfallit när lokalhyresgästen efter en formellt felaktig uppsägning avflyttat lokalen utan att hänskjuta tvisten.
Bakgrund
Lokalhyresgästen hyrde en restauranglokal av hyresvärden. Hyresvärden sade upp hyresavtalet för avflyttning vid hyrestidens utgång. Uppsägningshandlingen saknade information om att lokalhyresgästen hade rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämnden om denne inte gick med på att flytta utan ersättning. Lokalhyresgästen flyttade ut från lokalen i enlighet med uppsägningen utan att hänskjuta tvisten. Några månader senare väckte lokalhyresgästen talan mot hyresvärden och yrkade ersättning med 2,3 miljoner kronor för uppkommen skada på grund av uppsägningen. Hyresvärden menade att rätten till ersättning hade förfallit eftersom lokalhyresgästen utan att hänskjuta tvisten till hyresnämnden hade avflyttat lokalen.
Kort om formkraven samt rätten till ersättning
En uppsägning ska innehålla de villkor hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att denne vägrar förlängning och en underrättelse om att lokalhyresgästen inom två månader har rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämnden om denne inte går med på att flytta utan ersättning. Iakttar hyresvärden inte dessa formkrav är uppsägningen utan verkan.
Besittningsskyddet är vid lokalhyra indirekt. Det innebär att en lokalhyresgäst har rätt till ersättning för den skada som uppstår till följd av att denne tvingas flytta från lokalen, om uppsägningen sker utan befogad anledning. Lokalhyresgästens rätt till ersättning förfaller om hyresvärden har gjort en formellt korrekt uppsägning och lokalhyresgästen inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden i rätt tid.
Högsta domstolens bedömning
Frågan i HD var om en lokalhyresgästs rätt till ersättning förfaller om lokalhyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten till hyresnämnden och avflyttar lokalen, när uppsägningen har saknat underrättelse om detsamma.
HD konstaterar inledningsvis att lagbestämmelsernas utformning innebär att lokalhyresgästen vid en formellt felaktig uppsägning har rätt att stanna kvar i lokalen då uppsägningen är utan verkan. Lokalhyresgästen behöver i detta fall inte heller hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Lokalhyresgästen kan också välja att avflytta från lokalen trots att uppsägningen är utan verkan. Lokalhyresgästen avgör alltså i detta fall om ogiltigheten ska göras gällande eller inte och hyresvärden saknar möjlighet att reparera en brist i efterhand.
HD har tidigare, i NJA 2008 s. 85, konstaterat att en uppsägning som saknade underrättelse om hänskjutande till hyresnämnden inte heller läks genom att lokalhyresgästen självmant hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Uppsägningen är även då utan verkan.
Enligt HD saknar hyresvärden sammantaget möjlighet att freda sig mot ett ersättningskrav från lokalhyresgästen genom att invända att lokalhyresgästen inte har hänskjutit tvisten när uppsägningen från hyresvärden har saknat underrättelse om detsamma. HD hänvisar i denna del till en allmän förmögenhetsrättslig princip om att den som avger ett påbud, i detta fall en uppsägning, inte kan åberopa bristande iakttagande av formkrav beträffande påbudet till sin egen fördel.
HD:s svar på frågan som prövades var alltså att lokalhyresgästens rätt till ersättning kvarstår.
Kommentar
Formkraven för en uppsägning av lokalhyresavtal har prövats vid flertalet tillfällen av HD. Gemensamt för den praxis som finns är att domstolen har uttryckt att brister i formkrav som föreskrivits i lokalhyresgästens intresse inte kan åberopas av hyresvärden till hyresvärdens fördel, se bland annat NJA 1981 s. 675, NJA 1992 s. 829 samt NJA 2008 s. 85.
Det nyligen meddelade rättsfallet från HD bekräftar det faktum att hyreslagstiftningen innefattar ett starkt skydd för lokalhyresgästen. Det påminner oss än en gång om betydelsen för en hyresvärd att följa de uppställda formkraven för att en uppsägning ska anses korrekt utformad.
En hyresvärds formellt felaktiga uppsägning läks därmed varken genom att en lokalhyresgäst på eget initiativ hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller, som i nu aktuellt avgörande, följer uppsägningen och avflyttar från lokalen. Lokalhyresgästens möjlighet att inom två år från avflyttningen från lokalen kräva ersättning genom att väcka talan kvarstår i sådant fall.
