Högsta domstolen har avgjort ett mål gällande om ett hyresavtal avseende LSS‑boende är ett hyresavtal för bostad (blockhyra) eller lokal. Genom domen står det klart att hyresavtal avseende LSS-boende ofta är att klassificera som lokalhyresavtal om parterna är noggranna vid upprättandet av avtalet.
Bakgrund
Det har varit en omdebatterad fråga inom juridiken hur gränsen ska dras mellan bostadshyresavtal (blockhyra) och lokalhyresavtal när det är fråga om grupp‑/omsorgsboenden (exempelvis LSS-boende och särskilt boende för äldre). Rättspraxis från hovrätterna har inte varit entydig hur dessa typer av hyresavtal ska klassificeras. Det är välkommet att Högsta domstolen nu har kommit med ett vägledande avgörande.
Målet i fråga avsåg två hyresavtal mellan en bostadsrättsförening (hyresvärd) och Stockholms Stad (hyresgäst) avseende lägenheter uthyrda att användas som gruppbostad med tillhörande allmänna utrymmen såsom gemensamt kök, tvättstuga, expeditions- och personalutrymmen. Varje hyresavtal avsåg 372 kvm yta och omfattade sex separata lägenheter om vardera cirka 40 kvm, bestående av ett rum med tillhörande badrum och kokvrå (pentry), samt en större lägenhet med kök. Den större lägenheten om cirka 80 kvm utnyttjades som gemensamma utrymmen samt som personalutrymme.
I tvisten som uppkom mellan parterna gjorde bostadsrättsföreningen gällande att avtalet var ett lokalhyresavtal, medan Stockholms Stad ansåg att det var ett bostadshyresavtal (blockhyra).
Vägledning om gränsdragningen
Gränsdragningsproblemet kommer av att hyreslagen delar upp lägenheter (hyresobjekt) i två typer: bostadslägenheter och lokaler. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Blockhyresavtal är ett bostadshyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand. I blockhyresavtal får parterna avtala om villkor som strider mot reglerna för bostadslägenheter, under förutsättning att hyresnämnden godkänner villkoren.
Vid uthyrning av bostadslägenheter som sedan ska hyras ut i andra hand till personer som får stöd enligt LSS eller personer inom äldreomsorgen omfattar avtalet i de flesta fall även lokalytor/gemensamhetsytor. Högsta domstolen uttalar att det avgörande för bedömningen av om denna typ av hyresavtal ska betraktas som bostad eller lokal är det avtalade ändamålet för upplåtelsen. Detta kan framgå uttryckligen av hyresavtalet eller vara underförstått mellan parterna.
Högsta domstolen går vidare och uttalar att när parterna i avtalet angett att reglerna om lokaler ska vara tillämpliga ska en bedömning ändå göras i varje enskilt fall för att avgöra om hyresavtalet ska vara att betrakta som ett bostadshyresavtal och att hyreslagens tvingande regler för bostadslägenheter ska tillämpas.
Vid en sådan bedömning ska bland annat följande faktorer beaktas:
- Upplåtelseobjektets utformning beträffande sådant som fördelning mellan bostadsyta och lokalyta och om objektet anpassats för den verksamhet som förstahandshyresgästens ska bedriva.
- Avtalets systematiska uppbyggnad, dvs. har parterna avtalat om typiska villkor för bostad eller lokal?
- Väsentlig vikt ska fästas vid arten av den verksamhet som förstahandshyresgästen ska bedriva på fastigheten. Är det frågan om ett institutionaliserat boende som ingår i den omsorgsverksamhet som förstahandshyresgästen bedriver?
- När det gäller gruppboenden såsom LSS kan sådana faktorer som närvaro av personal på boendet och graden av vård-/omsorgsinslag komma att beaktas (i den mån sådana omständigheter var kända för parterna vid hyresavtalets ingående).
Högsta domstolen uttalar även att när ett hyresavtal avser mer än tre bostadslägenheter som ska hyras ut i andra hand står det parterna fritt att komma överens om att avtalet ska vara ett bostadshyresavtal, varvid reglerna om blockuthyrning ska tillämpas. Detta gäller även om en inte oväsentlig del av hyresobjektet ska användas för annat ändamål än bostad. Med anledning av detta är viktigt att ett hyresavtal är tydligt utformat och speglar parternas överenskommelse.
Högsta domstolens avgörande av tvisten
Vid bedömningen av tvisten mellan bostadsrättsföreningen och Stockholms Stad noterar Högsta domstolen bl.a. att hyresavtalen hade rubriken ”Hyreskontrakt för lokal” och att villkoren i hyresavtalen innehöll regleringar som är typiska för lokalhyresavtal (nio månaders uppsägningstid, tre års förlängningstid, ersättning för fastighetsskatt m.m.) vilket talade för att det var fråga om lokalupplåtelser.
Vidare angavs i hyresavtalen att lokalen uthyrdes i befintligt skick att användas till ”Omsorgsboende”. Hyran bestämdes enligt principerna för bostadshyra jämte självkostnader som hyresvärden åsamkades på grund av lägenhetens iordningsställande och användning som gruppbostad.
Vid avtalens ingående var det känt för hyresvärden att delar av hyresobjektet disponerades av personal och att en lägenhet användes gemensamt av de boende och personalen. Den del av objektet som inte disponerade enskilt av de boende uppgick till knappt en tredjedel av den totala ytan.
Hyresobjektet användes som gruppbostad enligt lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) varvid Högsta domstolen uttalar att ”syftet med boendeformen är att vuxna personer med funktionshinder som inte klarar eget boende i servicebostad ska ges möjlighet att skapa sig ett eget hem. Boendeformen ska därmed vara ett bostadsalternativ för den som har ett så omfattande tillsyns- och omvårdnadsbehov att mer eller mindre kontinuerlig närvaro av personal är nödvändig. Målsättningen med boenden av aktuellt slag är att boendet inte bör likna en institution utan att lägenheterna ska fungera som de boendes privata hem.”
Mot bakgrund av nämnda omständigheter drar Högsta domstolen slutsatsen att särskilt avtalets utformning, den avsedda användningen och det av parterna angivna ändamålet med uthyrningen samt det betydande inslaget av vård- och omsorgsverksamhet medför att hyresavtalen ska anses avse upplåtelse av lokal, trots att bostadslägenheterna utgjorde separata lägenheter.
Avslutning
Det är viktigt att parterna inför ingående av ett hyresavtal för grupp-/omsorgsboende överväger om avsikten är att avtalet ska vara ett bostads- eller lokalhyresavtal. Parternas gemensamma ståndpunkt i denna del bör anges tydligt i avtalet. Domen ger fastighetsägare och hyresgäster vägledning för vad parterna ska beakta vid upprättandet av hyresavtalet för att den avsedda klassificeringen ska uppnås.
Om avsikten är att avtalet ska vara ett bostadshyresavtal (blockhyra) kan parterna komma överens om det.
Är parternas avsikt att hyresavtalet ska vara ett lokalhyresavtal måste en bedömning göras i varje enskilt fall med utgångspunkt i de faktorer som Högsta domstolen anger för att avgöra om hyresavtalet ändå ska klassificeras som ett bostadshyresavtal. Vår bedömning är att Högsta domstolens ovan citerade uttalande gällande LSS-boenden i kombination med att det ska fästas väsentlig vikt vid arten av den verksamhet som ska bedrivas i lägenheten innebär att hyresavtal avseende LSS-boenden och särskilt boende för äldre (SÄBO) många gånger är att klassificera som lokalhyra, förutsatt att hyresavtalet är noggrant utformat.
