Den omtvistade vitesklausulen

Under fas 1 i skiljeförfarandet om Mall of Scandinavia hade skiljenämnden bland annat att fastställa innehållet i en vitesklausul vid försenat tillträde till butikslokaler. Parterna hade olika uppfattning om hur parternas överenskommelser och entreprenadkontrakt skulle tolkas i förhållande tillträdestidpunkten för butikslokalerna.

Under entreprenadtiden hade parterna tecknat ett tilläggskontrakt till entreprenadkontraktet som skulle representera parternas samsyn i frågor där det uppkommit meningsskiljaktigheter, bland annat i frågor gällande rätt till tidsförlängning, avvikelser från kontraktskrav samt vite.

Den omtvistade vitesklausulen i tilläggskontraktet fick följande lydelse

"Beställaren och hyresgästerna ska senast äga tillträde till respektive lokal för utförande av egna arbeten vid de tider som anges i [bilaga]. Vid de angivna tiderna ska arbetena vara färdigställda i enlighet med [bilaga].

[...]

Om tillträde inte kan ske vid i [bilaga] angivna tidpunkter utgår, om inte orsaken till försening är sådan som berättigar Entreprenören till tidsförlängning, vite för respektive enhet med de i [entreprenadkontraktet] angivna beloppen för varje påbörjad kalenderdag som tillträde försenas."

Om vite

Inom ramen för AB 04/ABT 06, som är standardvillkor för entreprenadkontrakt, har vitet en särskild betydelse. Regelverket kring vite syftar till att skydda alla parter och säkerställa rättvisa vid eventuella förseningar eller fel i entreprenaden. Vitesklausuler reglerar ett på förhand bestämt belopp som ska betalas på grund av avtalsbrott. Vitet fungerar som ett styrmedel för att entreprenaden ska genomföras enligt plan och i tid. Det är ett ekonomiskt incitament för entreprenören att hålla tidplanen och ett skydd för beställaren mot förluster på grund av förseningar. Om en entreprenör blir försenad med arbetet kan beställaren kräva utbetalning av det överenskomna vitet. Ett kontraktuellt vite kan också ha fördelen att långdragna utredningar eller förhandlingar om skadans storlek kan undvikas.

Vad som oftast regleras är storleken på vitet, hur det ska beräknas. Dessa uppgifter tydliggörs i uppdragsavtalet. AB 04/ABT 06 tar även upp underrättelseskyldighet, vilket innebär att entreprenören måste informera beställaren om det finns risk för försening. Om så sker, har parterna möjlighet att diskutera situationen och eventuellt justera tidsplanen eller jämka vitet.

Tolkning av vitesklausulen

I skiljeförfarandet gjorde beställaren gällande att vite skulle utgå för det fall att tillträde inte kunde ske till butikslokalerna vid avtalade tidpunkter. Enligt beställaren förutsatte tillträdet att entreprenören uppfyllt sitt kontraktsåtagande avseende att vid avtalade tidpunkter ha färdigställt butikslokalerna i enlighet med kontraktshandlingarna.

Entreprenören hävdade att vitesklausulen i tilläggskontraktet innebar att vite för butikslokalerna skulle löpa fram till den tidpunkt då beställaren fått tillträde till butikslokalerna och hyresgästen haft möjlighet att utföra sin arbeten i lokalen.

Beställaren åberopade följande omständigheter för sin tolkning av vitesklausulen i tilläggskontraktet

att tilläggskontraktets innehåll skulle fastställas utifrån parternas gemensamma partsavsikt vid tilläggskontraktets ingående,
att omständigheterna vid tilläggskontraktets ingående, bl.a. tidigare utkast till tilläggskontrakt, talade för att vite skulle löpa till tidpunkten för butikslokalernas färdigställande,
att tilläggskontraktet hade samma innebörd som entreprenadkontraktets bestämmelse om färdigställandetider vars lydelse innebar att vite skulle löpa till tidpunkten för butikslokalernas färdigställande i enlighet med kontraktshandlingarna, och
att besiktningsbestämmelsen i entreprenadkontraktet, som föreskrev att besiktningsmannen skulle bedöma färdigställandegraden av entreprenörens arbete med butikslokalerna, även talade för att vite skulle löpa till tidpunkten för butikslokalernas färdigställande.

Entreprenören bestred att det förelåg någon gemensam partsavsikt vid tilläggskontraktets ingående och åberopade följande omständigheter för sin tolkning av vitesklausulen i tilläggskontraktet

att tilläggskontraktet innebar ett förtydligande av vitesregleringen i entreprenadkontraktet,
att tilläggsavtalets ordalydelse talade för att det förelåg två separata åtaganden i tilläggskontraket - ett tillträdesåtagande som var vitessanktionerat och ett färdigställandeåtagande som inte var vitessanktionerat,
att det även förelåg två separata åtaganden enligt ordalydelsen i entreprenadkontraktets bestämmelser om färdigställandetider, och
att besiktningsbestämmelsen i entreprenadkontraktet talade för att vite löpte fram till tidpunkten för tillträde till butikslokalerna.

Skiljenämnden fastställde vitesklausulens innehåll genom en samlad helhetsbedömning av de omständigheter som parterna åberopat. Skiljenämnden kom i sin bedömning fram till att tilläggsavtalets ordalydelse, omständigheterna före tilläggskontraktets ingående samt entreprenadkontraktets bestämmelser om färdigställande och besiktning, talade för att vite skulle löpa fram till butikslokalernas färdigställande i enlighet med tilläggskontraktet och att färdigställandet skulle bedömas enligt entreprenadkontraktets bestämmelse om besiktning.

Analys

Vi som arbetar med entreprenadrätt ser allt oftare en önskan från beställarhåll att vilja vitesbelägga ytterligare moment än färdigställandet av entreprenaden som helhet. Det kan vara fråga om att koppla vitet till olika färdigställandgrader, olika delar av entreprenaden samt felavhjälpande och andra typer av åtgärdande. Önskan att koppla olika åtgärder till vite gäller både i det ursprungliga entreprenadavtalet, men är än mer vanligt i en situation, som den i Mall of Scandinavia, då parterna av olika anledningar ingår tilläggsavtal.

För att inte hamna i en senare tvist om huruvida förutsättningarna för vitet är uppfyllda är det viktigt att parterna i vitesbestämmelsen tydligt definierar vad som krävs för att vitet ska utfalla. I fråga om färdigställandet är det kritiska momentet huruvida entreprenaden godkänts vid en slutbesiktning eller inte, men när det är fråga om att bedöma olika moment i en entreprenad som har godkänts kan det uppstå gränsdragningsproblem. Exempelvis kan det uppkomma problem vad som gäller vid felavhjälpande eller när det gäller att bedöma utförandet av vitesbelagda delar av en redan godkänd entreprenad. Det kan då uppkomma frågor om huruvida det är samma standard som gäller som vid bedömmande av godkännandefrågan eller om det ställs högre krav på färdigställandet. För att undvika gränsdragningsproblematiken kan det vara bra att – såsom man gör vad gäller godkännandefrågan – koppla det vitesbelagda momentet till en besiktningsmans bedömning. Om det t.ex. är fråga om ett felavhjälpandevite skulle parterna kunna avtala om att vitet upphör när det vid en besiktning fastställts att felen är avhjälpta. Om det är fråga om färdigställande av olika delar av entreprenaden skulle även de olika delarna kunna underkastas en besiktningsmans bedömning, men om parterna inte önskar detta bör parterna redan i vitesbestämmelsen reglera vilka krav på färdigställandet som krävs för att vitet ska upphöra.

Naturligtvis innebär en tydligt definierad vitesbestämmelse inga garantier mot en framtida tvist, men förhoppningsvis kan utgångsläget i en eventuell tvist bli lättare att förutspå om klausulen är tydlig och inte lämnar så stort tolkningsutrymme.

Faktaruta:

I tvist om skada är det den part som påstår sig lidit en skada som har bevisbördan för dels skadans storlek, dels omständigheterna som påstås orsakat den skadelidande en skada, dels sambandet mellan de omständigheter som påstås orsakat den aktuella skadan och skadans storlek.
Vid en domstolsprövning finns det utrymme för domstolen att göra en skönsmässig bedömning av en påstådd skada med stöd av bestämmelsen i 35 kap. 5 § rättegångsbalken. Bestämmelsen kan tillämpas om det är fråga om uppskattning av en inträffad skada och skadans storlek inte går att bevisa eller är svår att bevisa. Bestämmelsen är, enligt dess ordalydelse och bakomliggande syfte, avsedd att tillämpas på en skada. Bestämmelsen kan inte tillämpas för att skönsmässigt uppskatta andra kostnader som inte utgör en skada. Bestämmelsen kan inte heller tillämpas för att skönsmässigt bedöma orsakssamband, dvs. sambandet mellan de omständigheter som den skadelidande påstår har orsakat den påstådda skada och skadans storlek.
AB 04 och ABT 06 preciserar inte hur avtalat pris ska ändras, bara att så ska ske ”med hänsyn till kostnadsändringen”.
Beställaren inte ska behöva bära risken för hela kostnadsändringen, utan att parterna ska dela denna risk, samt att entreprenören ska vara skyldig att vidta åtgärder för att minska kostnadsökningen.
Av denna anledning uppstår ofta frågor om entreprenörens rätt till förlängning av kontraktstiden eller om ersättning för uppkomna merkostnader som påstås ha orsakats av förhållanden som beställaren bär ansvaret för enligt parternas avtal, så kallade störningar;
- föreskrivna ÄTA-arbeten,
- för sent levererade eller felaktiga instruktioner, eller
- att arbetsområdet är otillgängligt eller i övrigt avviker från vad parterna förutsatt.
En störning kan ge upphov till både direkta och indirekta kostnader (ofta kallat följdkostnader/merkostnader). Gränsdragningen mellan dessa är inte helt tydlig.
Direkta kostnader kan förklaras som sådana kostnader som en störning under alla förhållanden åtminstone måste medföra.
Ett exempel är den kostnad för material och arbetskraft som med nödvändighet följer av ett tilläggsarbete.
Med följdkostnader/merkostnader avses istället kostnader som en störning orsakar genom att andra arbeten i entreprenaden blir dyrare att utföra, t ex på grund av att arbetet måste utföras på ett sätt som kräver högre material- eller arbetskostnad. Vad det handlar om är att störningen medför att andra aktiviteter i entreprenaden måste genomföras under andra förutsättningar än planerat, t e x:
- ett ÄTA-arbete som förskjutit ett annat kontraktsarbete till en annan mindre gynnsam årstid och medfört t ex vinterkostnader.
- bristande samordning av sidoentreprenörer som leder till att entreprenören inte kan arbeta lika effektivt som planerat.
Följdkostnader kan alltså beskrivas som merkostnader till följd av produktivitetsnedsättningar/effektivitetsförluster.
Karaktäristiskt för följdkostnader är att de är mer avlägsna störningen än direkta kostnader och därför ofta besvärligare att följa upp och bevisa.